Los desarrolladores deben tener un seguro para vender viviendas en verde o blanco, pero no logran la póliza sin tener la obra financiada. A la vez, para esto último, los bancos exigen un alto porcentaje de preventa.
Las inmobiliarias están enfrentadas a una nueva problemática para desarrollar proyectos de viviendas, lo que estaría implicando que se dejen de invertir o postergando más de US$ 1.500 millones en el sector anualmente.
Esto, debido a las mayores exigencias de los bancos y las aseguradoras para respaldar iniciativas residenciales. Según un análisis realizado por Colliers, en el caso de los proyectos inmobiliarios en venta que no están con entrega inmediata, es decir, lo que colocan en blanco o verde, la Ley N° 20.007 obliga a las inmobiliarias a contar con una póliza de seguro que protege a los compradores en caso de que la obra no se termine.
El problema, señala Roberto Sivori Correa, director del área de Brokerage de Colliers, se produce debido a que para otorgar ese tipo de seguros las compañías aseguradoras piden que el proyecto cuente con la aprobación bancaria para el financiamiento de la construcción. Sin embargo —añade—, “los bancos obligan a que exista una preventa para aprobar la entrega del financiamiento, lo que es imposible de hacer para las inmobiliarias, dado que sin contar con un seguro no pueden vender”.
Sivori enfatiza que los requisitos de las aseguradoras y los bancos se contraponen, “haciendo imposible que una parte importante de las inmobiliarias pueda iniciar nuevos proyectos”.
Efecto y exigencias
Un catastro de Colliers estima que en torno al 20% de la venta anual de viviendas en promedio —considerando los últimos 10 años— está siendo afectada por esta situación. Es decir, cerca de 12.000 viviendas, lo que implica una inversión detenida de cerca de US$ 1.500 millones.
El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Juan Armando Vicuña, afirma que “hoy en día tenemos problemas en el financiamiento, problemas en la necesidad de pólizas de seguro, porque las compañías están más reticentes a entregarlas”. Añade que “la industria está resentida, los proyectos inmobiliarios para partir necesitan el financiamiento y se está solicitando una preventa, la cual está lenta. Por eso, es importante ponernos todos en pos de bajar los stocks que tenemos, ya que con ello la preventa se va a producir”.
Vicuña comenta que hoy las exigencias de preventa de los bancos están muy por sobre las que se pedían antes del estallido y la pandemia. Sostiene que los porcentajes dependen del proyecto, pero que pueden superar el 20% en algunos casos.
En esa línea, Rodolfo Bambach, socio de CBS Inmobiliaria, afirma que “efectivamente los bancos exigen una preventa de proyectos de entre 20% y 30% para la autorización de los financiamientos. Esta exigencia se fue implementando durante los últimos tres a cuatro años. Adicionalmente, hoy las compañías de seguros para la aprobación de pólizas están siendo mucho más restrictivas, incluso exigiendo avales de los socios de la inmobiliaria”.
Soluciones
Rodolfo Bambach indica “que en la medida que los proyectos sean evaluados correctamente respecto a su producto, profundidad de mercado, cartera de clientes, costos de construcción, capital requerido, etcétera, el proyecto podrá cumplir con su proceso natural y terminar con buenas rentabilidades”. Pero asegura que, “de lo contrario, veremos una fuerte baja de la oferta para los próximos 18 a 24 meses, evidenciado en estas 12.000 unidades aún sin construir”.
Desde Colliers proponen que para dinamizar el mercado, al menos durante los próximos dos años, el Gobierno apoye a las inmobiliarias en la obtención de financiamiento, por ejemplo, promoviendo que el Ministerio de Vivienda actúe como aval de los desarrolladores.
Otra solución que señalan desde la industria aseguradora es incentivar las líneas provisorias de pólizas de venta en verde. “Hoy, muchas inmobiliarias se ven impedidas de avanzar con sus nuevos proyectos, debido a este nudo que existe en el sistema. Como una posible solución se puede recurrir a presentar un atractivo paquete de proyectos en blanco o verde, buscando a través de un riesgo diversificado aprobar líneas transitorias de venta en verde. Estas líneas transitorias representan un pequeño porcentaje de la necesidad del proyecto, que se pueden aprobar sin la previa aprobación bancaria, destrabando el problema de las preventas para luego poder solicitar la línea completa una vez tengan aprobado el financiamiento”, señala José Ignacio Claude, gerente general de la Unidad Corredores de Seguros.
AVAL
Que el Minvu opere como aval de las inmobiliarias es una solución planteada.
Esto, debido a las mayores exigencias de los bancos y las aseguradoras para respaldar iniciativas residenciales. Según un análisis realizado por Colliers, en el caso de los proyectos inmobiliarios en venta que no están con entrega inmediata, es decir, lo que colocan en blanco o verde, la Ley N° 20.007 obliga a las inmobiliarias a contar con una póliza de seguro que protege a los compradores en caso de que la obra no se termine.
El problema, señala Roberto Sivori Correa, director del área de Brokerage de Colliers, se produce debido a que para otorgar ese tipo de seguros las compañías aseguradoras piden que el proyecto cuente con la aprobación bancaria para el financiamiento de la construcción. Sin embargo —añade—, “los bancos obligan a que exista una preventa para aprobar la entrega del financiamiento, lo que es imposible de hacer para las inmobiliarias, dado que sin contar con un seguro no pueden vender”.
Sivori enfatiza que los requisitos de las aseguradoras y los bancos se contraponen, “haciendo imposible que una parte importante de las inmobiliarias pueda iniciar nuevos proyectos”.
Efecto y exigencias
Un catastro de Colliers estima que en torno al 20% de la venta anual de viviendas en promedio —considerando los últimos 10 años— está siendo afectada por esta situación. Es decir, cerca de 12.000 viviendas, lo que implica una inversión detenida de cerca de US$ 1.500 millones.
El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Juan Armando Vicuña, afirma que “hoy en día tenemos problemas en el financiamiento, problemas en la necesidad de pólizas de seguro, porque las compañías están más reticentes a entregarlas”. Añade que “la industria está resentida, los proyectos inmobiliarios para partir necesitan el financiamiento y se está solicitando una preventa, la cual está lenta. Por eso, es importante ponernos todos en pos de bajar los stocks que tenemos, ya que con ello la preventa se va a producir”.
Vicuña comenta que hoy las exigencias de preventa de los bancos están muy por sobre las que se pedían antes del estallido y la pandemia. Sostiene que los porcentajes dependen del proyecto, pero que pueden superar el 20% en algunos casos.
En esa línea, Rodolfo Bambach, socio de CBS Inmobiliaria, afirma que “efectivamente los bancos exigen una preventa de proyectos de entre 20% y 30% para la autorización de los financiamientos. Esta exigencia se fue implementando durante los últimos tres a cuatro años. Adicionalmente, hoy las compañías de seguros para la aprobación de pólizas están siendo mucho más restrictivas, incluso exigiendo avales de los socios de la inmobiliaria”.
Soluciones
Rodolfo Bambach indica “que en la medida que los proyectos sean evaluados correctamente respecto a su producto, profundidad de mercado, cartera de clientes, costos de construcción, capital requerido, etcétera, el proyecto podrá cumplir con su proceso natural y terminar con buenas rentabilidades”. Pero asegura que, “de lo contrario, veremos una fuerte baja de la oferta para los próximos 18 a 24 meses, evidenciado en estas 12.000 unidades aún sin construir”.
Desde Colliers proponen que para dinamizar el mercado, al menos durante los próximos dos años, el Gobierno apoye a las inmobiliarias en la obtención de financiamiento, por ejemplo, promoviendo que el Ministerio de Vivienda actúe como aval de los desarrolladores.
Otra solución que señalan desde la industria aseguradora es incentivar las líneas provisorias de pólizas de venta en verde. “Hoy, muchas inmobiliarias se ven impedidas de avanzar con sus nuevos proyectos, debido a este nudo que existe en el sistema. Como una posible solución se puede recurrir a presentar un atractivo paquete de proyectos en blanco o verde, buscando a través de un riesgo diversificado aprobar líneas transitorias de venta en verde. Estas líneas transitorias representan un pequeño porcentaje de la necesidad del proyecto, que se pueden aprobar sin la previa aprobación bancaria, destrabando el problema de las preventas para luego poder solicitar la línea completa una vez tengan aprobado el financiamiento”, señala José Ignacio Claude, gerente general de la Unidad Corredores de Seguros.
AVAL
Que el Minvu opere como aval de las inmobiliarias es una solución planteada.
Fuente: Nexnews
