Una de las principales razones de que los family offices chilenos inviertan en multifamilies o renta residencial en Florida es la diversificación. ‘Desde el año 2017 se empezó a ver movimiento, pero esto se multiplicó con el estallido en Chile de 2019’, señala Carlos Balart, CEO de Miaminmobiliario.
En estas operaciones ha sido determinante también que un banco chileno (Bci) haya comprado City National Bank of Florida, con lo que se inició una mayor facilidad de acceso de financiamiento para los chilenos y permitió además una mayor seguridad y confianza para invertir en Florida en el rubro inmobiliario.
Liquidez
‘Florida es la puerta de entrada a Estados Unidos para los latinoamericanos. Por idioma y población, se sienten como en casa. Florida es el estado con mayor crecimiento poblacional, además, tiene un sistema tributario muy amigable. Hay mucha liquidez para vender posteriormente el activo’, agrega Balart.
Principalmente, las inversiones de los family offices chilenos se agrupan en Miami Dade County y Broward County, los dos condados del sur de Florida que tienen la mayor concentración de población. Luego, hay inversiones en Orlando y alrededores, pero también —por el alza de los precios de la tierra— se están abriendo nuevos mercados en la costa oeste, como Sarasota y Tampa.
En este contexto, destaca que están invirtiendo en proyectos de renta residencial para clase media y en renta comercial. ‘Nosotros, particularmente, trabajamos mucho con inversiones en el segmento de lujo, para construcción de edificios de venta como también en negocios de deuda, como préstamos mezzanine y créditos puente para compradores’.
Dinamismo
Otro aspecto importante es que, en general, los fondos e inversionistas institucionales invierten en multifamilies de sobre 200 unidades. Además, dependiendo de la antigüedad, locación y si es un edificio de altura, bajos o townhouses, la inversión puede partir de los US$ 50 millones. ‘Muchos prefieren participar del desarrollo del proyecto, para luego, una vez estabilizada la propiedad, salir a venderla. Para los que invierten montos menores, partiendo en uno o dos millones de dólares, pueden entrar a través de fondos o como equity partner’, precisa el ejecutivo.
A su juicio, una de las ventajas para los family offices chilenos de invertir en Florida es que existe mucho dinamismo, incluso cuando otros mercados están parados. ‘Hay una gran variedad de opciones de inversión y posibilidad de hacer negocios con muy buenos socios locales. En Florida, los inversionistas chilenos buscan estabilidad y certeza jurídicas y políticas’.
Además de los family offices chilenos, en multifamilies en Florida están invirtiendo actualmente peruanos, mexicanos, brasileños, argentinos y colombianos; y se puede observar también interés del mercado interno, con fondos inmobiliarios locales.
2024
A juicio de Carlos Balart, para este año 2024 se están generando oportunidades interesantes. ‘Vamos a entrar en un mercado comprador. El que tiene caja tiene que aprovechar’.
‘En este contexto —comenta—, observamos que los pagos atrasados de hipotecas comerciales se dispararon el año pasado. Los propietarios enfrentan la refinanciación de la deuda que vence a tasas de interés más altas. Con las nuevas tasas, los flujos provenientes de los arriendos no cubren sus pagos. Hay propietarios obligados a salir a vender. Las tasas de interés más altas han ejercido presión en la valorización de las propiedades’.