Si bien la selección del tipo de propiedad dependerá del objetivo de la inversión y del capital disponible, los departamentos ubicados en comunas con buena conectividad e implementación de servicios se alzan como una opción atractiva.
Hoy es un buen momento para invertir en inmuebles, aseguran los expertos de las principales consultoras inmobiliarias del país. Aunque va a depender de los niveles de riesgos e involucramiento que deseen los interesados, existen oportunidades en todos los mercados —residencial, industrial, comercial y oficinas— que pueden ir de tomar participación directa o de forma diversificada.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, sostiene que el aspecto fundamental de por qué es más rentable invertir en un inmueble que en otros medios de inversión, como depósitos a plazo o acciones, está asociado a la plusvalía. “Los activos inmobiliarios se van valorizando y además se puede rentar con ellos, de esta forma se recibe un doble ingreso: mes a mes con la renta y por concepto de plusvalía una vez liquidado”.
En esa línea, Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas de GPS Property, argumenta que los activos inmobiliarios están siendo “castigados” en sus valorizaciones y que se están dando oportunidades para acceder a buenos precios (descuentos relevantes desde los peaks que se vieron en 2019). “Ejemplo de ello es la disponibilidad de compra de oficinas Clase A+ en el barrio El Golf, con una tasa de capitalización del 7,5% y con arrendatarios A+ —antes del estallido y pandemia, la tasa para una oficina como esta estaba bajo el 5%—. Por otro lado, mercados como renta residencial e industrial se han consolidado y han demostrado su resiliencia ante la crisis económica que atraviesa el país”.
Sin embargo, hay que considerar que existen pros y contras para poder evaluar una inversión inmobiliaria. Así lo cree Ingrid Hartmann, senior manager CBRE Research: “Por una parte, el costo del crédito ha subido de forma considerable cuando lo comparamos con el 2019, pero eso se puede contrastar con la baja de precio que han tenido las propiedades. En general, la inversión inmobiliaria es en el largo plazo y nuestro sistema crediticio permite esa adaptabilidad en el tiempo. Siempre se puede refinanciar cuando las tasas estén más atractivas”.
“Además —añade—, siempre una inversión inmobiliaria debe apuntar a encontrar oportunidades que se ajusten a las condiciones particulares de cada inversionista. A modo general, una inversión inmobiliaria siempre es algo positivo, ya que se trata de un activo real que se ha mostrado robusto en el tiempo, y que si bien su valor está sujeto a ciclos económicos, en la mirada en el largo plazo siempre tiene resultados positivos”.
Tipo de inmuebles
El mercado chileno ofrece una gran diversidad, por lo que la selección del tipo de propiedad dependerá del objetivo de la inversión. “Si lo que se busca es una inversión segura que entregue ingresos recurrentes, lo más óptimo es pensar en la vivienda. Sin embargo, si se está dispuesto a correr un poco más de riesgo, existen activos de retail, industriales u oficinas que tienen más volatilidad, pero que van de la mano con un mayor premio en rentabilidad”, explica Hartmann.
Para Gleisner, el tipo de activo más recomendable son los departamentos. “De acuerdo a nuestros análisis, la plusvalía de los departamentos ha sido de 10,3% en los últimos cuatro años, pese a la turbulencia económica. En un escenario habitual, en que la compra de viviendas se realiza con crédito hipotecario al 80%, al término del crédito el propietario pasa a ser dueño del 100% del inmueble, multiplicando su inversión por cinco”, acota.
Destaca que lo más aconsejable es invertir en departamentos ubicados en comunas con buena conectividad e implementación de servicios, donde exista una alta demanda por viviendas. “Comunas como Estación Central, La Cisterna, Macul e Independencia son muy buenas opciones. Respecto a la tipología, es importante tener claro que las unidades de menor superficie tienen una mayor rentabilidad por metro cuadrado, de esta forma se recomienda comprar departamentos de 1 o 2 dormitorios. Los departamentos de baja superficie pagan menos gastos comunes, menos contribuciones y son más fáciles y económicos de mantener. Además, se debe considerar que el núcleo familiar es cada vez menos numeroso, por lo que la demanda por unidades de menor tamaño es mucho mayor”.
Acevedo comenta que hoy existen oportunidades en todos los mercados, los inversionistas pueden tomar participación directa o de forma diversificada, a través de fondos de inversión, como lo son Independencia Rentas, BTG Renta Comercial, LV Patio Renta Inmobiliaria, entre otros, “que han ido recuperando su valor cuota en las últimas semanas y que en general ofrecen muy buenos dividendos, y de forma periódica”.
Extranjero
Hoy, una tendencia que se está dando con fuerza, especialmente debido a la incertidumbre político-económica del país, es invertir en el extranjero. En especial, las personas que tienen un buen capital han optado por invertir en inmuebles en el extranjero como una forma de resguardar su patrimonio.
En este sentido, Estados Unidos lidera como el país más atractivo para invertir, dada su estabilidad económica y amplias opciones de inversión. “Hoy Miami y Orlando son sectores muy cotizados por chilenos que han decidido irse a vivir o como inversión. Las cualidades de Miami y Orlando, además de contar con una oferta variada y de buen nivel, se sustenta en el clima y en las numerosas atracciones turísticas, así como contar con una extendida población de habla hispana, siendo un destino muy apetecido”, puntualiza Reinaldo Gleisner.
Para Esteban Acevedo, hoy existen múltiples plataformas para poder invertir en el extranjero, pero además de sumar los riesgos comerciales y de mercado, hay que considerar los temas tributarios y riesgos de tipo de cambio, “por lo que invertir en el extranjero se vuelve más un tema estratégico de balance de portafolio —no tener todas las inversiones en Chile— que uno netamente oportunista—”.
Ingrid Hartmann concluye que siempre hay opciones. “Y si no es a través de la inversión directa, que requiere un nivel de capital mayor, están las opciones de distintos vehículos, como cuotas de fondos de inversión locales o internacionales”.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, sostiene que el aspecto fundamental de por qué es más rentable invertir en un inmueble que en otros medios de inversión, como depósitos a plazo o acciones, está asociado a la plusvalía. “Los activos inmobiliarios se van valorizando y además se puede rentar con ellos, de esta forma se recibe un doble ingreso: mes a mes con la renta y por concepto de plusvalía una vez liquidado”.
En esa línea, Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas de GPS Property, argumenta que los activos inmobiliarios están siendo “castigados” en sus valorizaciones y que se están dando oportunidades para acceder a buenos precios (descuentos relevantes desde los peaks que se vieron en 2019). “Ejemplo de ello es la disponibilidad de compra de oficinas Clase A+ en el barrio El Golf, con una tasa de capitalización del 7,5% y con arrendatarios A+ —antes del estallido y pandemia, la tasa para una oficina como esta estaba bajo el 5%—. Por otro lado, mercados como renta residencial e industrial se han consolidado y han demostrado su resiliencia ante la crisis económica que atraviesa el país”.
Sin embargo, hay que considerar que existen pros y contras para poder evaluar una inversión inmobiliaria. Así lo cree Ingrid Hartmann, senior manager CBRE Research: “Por una parte, el costo del crédito ha subido de forma considerable cuando lo comparamos con el 2019, pero eso se puede contrastar con la baja de precio que han tenido las propiedades. En general, la inversión inmobiliaria es en el largo plazo y nuestro sistema crediticio permite esa adaptabilidad en el tiempo. Siempre se puede refinanciar cuando las tasas estén más atractivas”.
“Además —añade—, siempre una inversión inmobiliaria debe apuntar a encontrar oportunidades que se ajusten a las condiciones particulares de cada inversionista. A modo general, una inversión inmobiliaria siempre es algo positivo, ya que se trata de un activo real que se ha mostrado robusto en el tiempo, y que si bien su valor está sujeto a ciclos económicos, en la mirada en el largo plazo siempre tiene resultados positivos”.
Tipo de inmuebles
El mercado chileno ofrece una gran diversidad, por lo que la selección del tipo de propiedad dependerá del objetivo de la inversión. “Si lo que se busca es una inversión segura que entregue ingresos recurrentes, lo más óptimo es pensar en la vivienda. Sin embargo, si se está dispuesto a correr un poco más de riesgo, existen activos de retail, industriales u oficinas que tienen más volatilidad, pero que van de la mano con un mayor premio en rentabilidad”, explica Hartmann.
Para Gleisner, el tipo de activo más recomendable son los departamentos. “De acuerdo a nuestros análisis, la plusvalía de los departamentos ha sido de 10,3% en los últimos cuatro años, pese a la turbulencia económica. En un escenario habitual, en que la compra de viviendas se realiza con crédito hipotecario al 80%, al término del crédito el propietario pasa a ser dueño del 100% del inmueble, multiplicando su inversión por cinco”, acota.
Destaca que lo más aconsejable es invertir en departamentos ubicados en comunas con buena conectividad e implementación de servicios, donde exista una alta demanda por viviendas. “Comunas como Estación Central, La Cisterna, Macul e Independencia son muy buenas opciones. Respecto a la tipología, es importante tener claro que las unidades de menor superficie tienen una mayor rentabilidad por metro cuadrado, de esta forma se recomienda comprar departamentos de 1 o 2 dormitorios. Los departamentos de baja superficie pagan menos gastos comunes, menos contribuciones y son más fáciles y económicos de mantener. Además, se debe considerar que el núcleo familiar es cada vez menos numeroso, por lo que la demanda por unidades de menor tamaño es mucho mayor”.
Acevedo comenta que hoy existen oportunidades en todos los mercados, los inversionistas pueden tomar participación directa o de forma diversificada, a través de fondos de inversión, como lo son Independencia Rentas, BTG Renta Comercial, LV Patio Renta Inmobiliaria, entre otros, “que han ido recuperando su valor cuota en las últimas semanas y que en general ofrecen muy buenos dividendos, y de forma periódica”.
Extranjero
Hoy, una tendencia que se está dando con fuerza, especialmente debido a la incertidumbre político-económica del país, es invertir en el extranjero. En especial, las personas que tienen un buen capital han optado por invertir en inmuebles en el extranjero como una forma de resguardar su patrimonio.
En este sentido, Estados Unidos lidera como el país más atractivo para invertir, dada su estabilidad económica y amplias opciones de inversión. “Hoy Miami y Orlando son sectores muy cotizados por chilenos que han decidido irse a vivir o como inversión. Las cualidades de Miami y Orlando, además de contar con una oferta variada y de buen nivel, se sustenta en el clima y en las numerosas atracciones turísticas, así como contar con una extendida población de habla hispana, siendo un destino muy apetecido”, puntualiza Reinaldo Gleisner.
Para Esteban Acevedo, hoy existen múltiples plataformas para poder invertir en el extranjero, pero además de sumar los riesgos comerciales y de mercado, hay que considerar los temas tributarios y riesgos de tipo de cambio, “por lo que invertir en el extranjero se vuelve más un tema estratégico de balance de portafolio —no tener todas las inversiones en Chile— que uno netamente oportunista—”.
Ingrid Hartmann concluye que siempre hay opciones. “Y si no es a través de la inversión directa, que requiere un nivel de capital mayor, están las opciones de distintos vehículos, como cuotas de fondos de inversión locales o internacionales”.
Fuente: Nexnews
